Παραθέτω πιο κάτω κάποια σχόλια επί του νομοσχεδίου με τίτλο «ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023» (στο εξής το «Νομοσχέδιο»):
1. Δεν πιστεύω ότι θα πρέπει να είναι η εγγραφή στο μητρώο κοινόκτητων οικοδομών και διαχειριστικών επιτροπών που θα προσδώσει νομική υπόσταση στη Διαχειριστική Επιτροπή (άρθρο 8 (6) στο Νομοσχέδιο).
Οι Διαχειριστικές Επιτροπές θα πρέπει να αποτελούν εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα όπως είναι η νομική κατάσταση σήμερα με την υφιστάμενη νομοθεσία. Επί του σημείου παραπέμπω ενδεικτικά στην Απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας ημερομηνίας 12/11/2021 στην Αγωγή αρ. 2103/2017. Τυχόν αλλαγή αυτής της νομικής θέσης θα προκαλέσει προβλήματα και επιπλοκές που αυτή τη στιγμή δεν υφίστανται.
2. Γνωρίζοντας πόσο ελλιπώς λειτουργούν οι διάφορες κρατικές υπηρεσίες, με προβληματίζει το γεγονός ότι το νομοσχέδιο προσδίδει εκτεταμένες αρμοδιότητες στην προτεινόμενη Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών. Ελπίζω οι διοικούντες να έχουν σχέδιο για τη λειτουργία αυτής της Υπηρεσίας στη πράξη.
Σε σχέση με τη διαδικασία για εγγραφή της διαχειριστικής επιτροπής στο μητρώο που προβλέπει το άρθρο 8 (4) και (5) του Νομοσχεδίου, θα πρέπει να υπάρχει πρόνοια για τυχόν προσφυγή στο Δικαστήριο από ενδιαφερόμενους που διαφωνούν με απόφαση της Υπηρεσίας τυχόν να αρνηθεί την εγγραφή καθώς και θεραπεία/ δικαίωμα προσφυγής σε περίπτωση καθυστέρησης από την υπηρεσία να εξετάσει την αίτηση και να εκδώσει απόφαση.
3. Στις εξουσίες που έχει μια διαχειριστική επιτροπή (άρθρο 14 του Νομοσχεδίου) θα ήταν χρήσιμο να προστεθεί ρητή πρόνοια ότι η διαχειριστική επιτροπή έχει εξουσία να καθορίζει και να επιβάλει ποσό που πρέπει να εισπράττεται από τους κυρίους μονάδων με σκοπό την εξόφληση εξ’ αποφάσεως χρέους ή άλλου χρέους ή υποχρέωσης της Διαχειριστικής Επιτροπής.
4. Δεν είναι πρακτική πρόνοια που προβλέπεται στο άρθρο 12 (2) (γ) του Νομοσχεδίου, ότι για κάθε θέμα που προκύπτει για τη διαχείριση, ασφάλεια και συντήρηση της κοινόκτητης οικοδομής, η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενημερώνει τους ιδιοκτήτες για τις προσφορές προτού προχωρήσει. Αυτή η πρόνοια ουσιαστικά θα βραχυκυκλώσει τις εργασίες της Διαχειριστικής Επιτροπής και θα δυσκολέψει το έργο της.
5. Η τρίτη επιφύλαξη στο άρθρο 12 (2) (γ) του Νομοσχεδίου και συγκεκριμένα η έννοια «οξεία έχθρα» είναι προβληματική και δεν ορίζεται.
6. Είμαι της άποψης ότι η εξουσία της διαχειριστικής επιτροπής να διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό που προβλέπει το άρθρο 14 του Νομοσχεδίου, θα πρέπει να μετατραπεί σε υποχρέωση. Θα πρέπει να είναι υποχρεωτικό όπως η Διαχειριστική Επιτροπή διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό από τον οποίο να κάνει όλες τις πληρωμές και στον οποίο να κατατίθενται τα κοινόχρηστα τα οποία εισπράττονται.
7. Διαφωνώ με την εισαγωγή του ποινικού αδικήματος στο άρθρο 32 (1) στις περιπτώσεις που υπάρχει αμέλεια ή παράλειψη συμμόρφωσης Διαχειριστικής Επιτροπής ή ιδιοκτήτη με οποιαδήποτε υποχρέωση επιβαλλόμενη από τα αναφερόμενα άρθρα και τους κανονισμούς (τα οποία είναι γενικά και περιλαμβάνουν όλες τις εξουσίες και αρμοδιότητες της διαχειριστικής επιτροπής). Η πρόνοια είναι τόσο γενική που είναι ουσιαστικά επικίνδυνη. Τυχόν σοβαρά θέματα παράλειψης (όπως π.χ. κλοπή από μέλος διαχειριστικής επιτροπής) καλύπτονται από αδικήματα του Ποινικού Κώδικα. Εάν υπάρχει κάτι συγκεκριμένο που θα πρέπει να καταστεί ποινικό αδίκημα αυτό θα πρέπει να γίνει ρητά και συγκεκριμένα.
Τυχόν παράλειψη ή αμέλεια συμμόρφωσης με τον Νόμο και τους Κανονισμούς θα πρέπει να τυγχάνει χειρισμού ως αστικό θέμα και όχι ποινικό και από τα αστικά Δικαστήρια. Θα πρέπει να δημιουργείται αγώγιμο δικαίωμα σε τέτοιες περιπτώσεις και η διαφορά να επιλύεται από τα αστικά δικαστήρια.
Τυχόν εισαγωγή του άρθρου 32 (1) ως έχειν θα έχει ως αρνητικό αποτέλεσμα άτομα να θυματοποιούνται και να ταλαιπωρούνται στα ποινικά δικαστήρια για θέματα τα οποία ξεκάθαρα είναι αστικής φύσης ενώ θα υπάρξουν και ενδεχόμενες κακοπροαίρετες ιδιωτικές ποινικές διώξεις εναντίον ατόμων για να τους ασκηθεί αθέμιτη πίεση και εκβιασμός.
Δυστυχώς, οι διαφορές μεταξύ γειτόνων σε τέτοιες οικοδομές είναι συχνές οπότε είναι προβλεπτό ότι τα ποινικά δικαστήρια θα γεμίσουν με υποθέσεις ιδιωτικών ποινικών διώξεων που θα εγείρουν μεταξύ τους οι κύριοι κοινόκτητων οικοδομών για κάθε διαφορά που θα προκύπτει μεταξύ τους.
Επιπρόσθετα, πολλοί ιδιοκτήτες ενδεχομένως να αρνούνται να είναι μέλη της διαχειριστικής επιτροπής λόγω της ποινικοποίησης έτσι γενικά όλων των περιπτώσεων παράλειψης συμμόρφωσης με πρόνοιες του νόμου.
8. Σε σχέση με τον Κανονισμό 12 του Παραρτήματος Ι του νομοσχεδίου, πιστεύω ότι δεν είναι δίκαιο να υπάρχει προσωπική ευθύνη των ιδιοκτητών για παράβαση των κανονισμών από τον μισθωτή ή ενοικιαστή ή κάτοχο της μονάδας του. Ειδικά όταν ο Κανονισμός αναφέρεται σε παράβαση των κανονισμών έτσι γενικά χωρίς να εξειδικεύει.
Συγκεκριμένες παραβάσεις των κανονισμών όπως π.χ. οχληρία δίνουν στους επηρεαζόμενους γείτονες το δικαίωμα να κινηθούν οι νομικά εναντίον του ενοικιαστή ούτως ή άλλως.
Θα έπρεπε η ευθύνη των ιδιοκτητών να περιορίζεται στο να έχει την υποχρέωση να λάβει τα απαραίτητα μέτρα που του επιτρέπει ο νόμος για άρση/ τερματισμό της παράβασης.
Σημειώνω ότι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος περιορίζει τους λόγους έξωσης και μόνο για μερικές παραβάσεις των κανονισμών ένας ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα να αιτηθεί έξωση ενοικιαστή, για τις υπόλοιπες δεν θα έχει τέτοιο δικαίωμα. Συνεπώς, ο Κανονισμός 12 είναι ιδιαίτερα επιβαρυντικός για έναν ιδιοκτήτη που ενοικιάζει την ιδιοκτησία του και ο οποίος σε κάποιες περιπτώσεις δεν θα μπορεί να πράξει οτιδήποτε για να προασπίσει τα δικαιώματα του.
Το εν λόγω Νομοσχέδιο μπορεί να το βρείτε εδώ: Νομοσχέδιο για Κοινόκτητες Οικοδομές
Σχόλια
Δημοσίευση σχολίου