Αύξηση ενοικίου θέσμιου ενοικιαστή/ καθορισμός του ενοικίου μέχρι και 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής

Με βάση το τελευταίο διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, καθορίστηκε ποσοστό 6% ως το Ανώτατο όριο αύξησης των ενοικίων που εμπίπτουν στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο για τη διετία από 22/04/2023-21/04/2025. 

Ένας ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να αποταθεί στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για καθορισμό του δίκαιου ενοικίου και πέραν του 6% εάν το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου είναι χαμηλότερο από το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. 

Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Με βάση το εν λόγω άρθρο είναι νόμιμο τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον θέσμιο ενοικιαστή οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρεί εαυτόν αδικημένο, να αποτείνεται στο δικαστήριο για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου.   

Είναι σημαντικό να σημειώσω ότι ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποταθεί για να καθοριστεί  το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του υποστατικού ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Περαιτέρω, ένας ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να αποταθεί στο δικαστήριο για καθορισμό του δίκαιου ενοικίου μόνον μια φορά. 

Το ανώτατο όριο που μπορεί να καθορίσει σήμερα το δικαστήριο ως δίκαιο ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.

Δεν υπάρχει ερμηνεία του όρου «μικρή περιοχή» στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων σε σειρά αποφάσεων του θεωρεί ότι η «μικρή περιοχή» δεν μπορεί να οριοθετηθεί σε συγκεκριμένη έκταση, αλλά η εμβέλεια της εξαρτάται κάθε φορά από τα περιστατικά της εκάστοτε υπόθεσης αλλά ότι, ουσιαστικά, σημαίνει τη γειτονιά, το οικοδομικό τετράγωνο, τα διπλανά και απέναντι οικοδομήματα, στον ίδιο δρόμο.

Εάν στον ίδιο δρόμο, στην ίδια γειτονιά, δεν εντοπίζεται ικανοποιητικός αριθμός συγκρίσιμων, ομοιογενών κτηρίων, τότε η έρευνα επεκτείνεται σε τέτοια περιοχή ώστε να συμπεριλάβει συγκρίσιμα κτήρια και έτσι οριοθετείται η «μικρή περιοχή» για την κάθε περίπτωση.

Για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις. Εάν πρόκειται για διατηρητέα οικοδομή λαμβάνεται υπόψη  κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών. 

Έχει νομολογηθεί ότι οι πιο πάνω αναφερόμενες περιστάσεις δεν εξαντλούν αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη στον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου. Θεωρούνται όμως ότι καλύπτουν ευρύ φάσμα των περιστάσεων το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα.