Έξωση θέσμιου ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση του ιδιοκτήτη

Είναι εφικτή, υπό κάποιες προϋποθέσεις η έξωση θέσμιου ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση του ιδιοκτήτη ακινήτου. Στο άρθρο 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή.

Το άρθρο 11(1) (στ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αφορά το θέμα της έξωσης για ιδιοκατοίκηση και  προνοεί συγκεκριμένα τα ακόλουθα:

11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος:

Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου.

Για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής για ιδιοκατοίκηση, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις, σωρευτικά:

1.         Το επίδικο ακίνητο να κείται εντός ελεγχόμενης, εν τη εννοία του Νόμου, περιοχής και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999.

2.         Ο Ενοικιαστής να είναι θέσμιος ενοικιαστής.

3.         Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν τη καταχώριση της Αίτησης.

4.         Η οικία να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη.

5.         Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική.

6.         Η έκδοση του διατάγματος, κατά τη κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του.

Είναι σημαντική σε υποθέσεις έξωσης για ιδιοκατοίκηση, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου.

Η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό. Όμως, με βάση τη νομολογία, η λογικότητα του αιτήματος του ιδιοκτήτη δεν αρκεί. Απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενήσει σε κάθε πλευρά η έκδοση ή όχι του διατάγματος. Στοιχεία συνυπολογισμού αποτελούν το κατά πόσον ο θέσμιος ενοικιαστής είναι «εκτοπισθείς ή παθών» και εάν υπάρχει για αυτόν άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να στεγαστεί. Επίσης, λαμβάνεται υπόψιν εάν ο ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μετά που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος,  ήτοι το 1983, και με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενος την ιδιοκατοίκησή του.

Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύθηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερο της απόλυτης ανάγκης. Αποφασίστηκε δε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση. Περαιτέρω, η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη όχι όμως απαραίτητα επιτακτική.

Παρόλο που με βάση το λεκτικό προηγούμενου νόμου έχει ερμηνευθεί ότι ήταν ο θέσμιος ενοικιαστής που έφερε το βάρος απόδειξης ότι θα προκληθεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση του διατάγματος έξωσης παρά από τη μη έκδοση του, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων σε αριθμό αποφάσεων του έχει αποφασίσει ότι, με βάση το πιο πάνω λεκτικό του άρθρου 11(1) (στ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ο κάθε διάδικος  φέρει το βάρος απόδειξης της δικής του ταλαιπωρίας και στη συνέχεια το δικαστήριο θα πρέπει να αποφασίσει επί του ισοζυγίου αυτής.

Είναι αντιληπτό με βάση τα πιο πάνω ότι η κάθε υπόθεση θα πρέπει να αποφασιστεί επί των δικών της γεγονότων και με βάση τη μαρτυρία που προσκομίζεται στο δικαστήριο. Το εάν ένας ιδιοκτήτης θα καταφέρει να επιτύχει την έκδοση διατάγματος έξωσης για ιδιοκατοίκηση συνεπώς βασίζεται σε αριθμό παραγόντων.